Le plan de masse est une des pièces les plus importantes d’un dossier de permis de construire ou déclaration préalable de travaux, mais aussi une des plus difficiles à réaliser, de par le nombre d’informations requises et en raison de leur complexité.
Le plan de masse est un plan représentant une vue aérienne et schématique du terrain (ou vue de dessue) sur lequel sont représentés les bâtiments existants et les constructions à venir. Mais pas seulement ! Les dimensions, les branchements aux réseaux, les plantations et les aménagements extérieurs doivent y être représentés.
Le plan de masse est une des pièces les plus importantes d’un dossier de permis de construire ou déclaration préalable de travaux, mais aussi une des plus difficiles à réaliser, de par le nombre d’informations requises et en raison de leur complexité.
Dans le formulaire Cerfa_13406 “Demande de permis de construire pour une maison individuelle” il est nommé :
Dans le formulaire Cerfa_13703 “Déclaration préalable pour une maison individuelle et/ou ses annexes – DPMI” il est nommé :
Le plan de masse n’est pas seulement utile à l’architecte. Il permet à l’administration de s’assurer que les constructions à venir respectent les règles d’urbanisme en vigueur. C’est pourquoi un plan de masse doit comporter le plus de détails possible, afin d’éviter tout risque de rejet du dossier de permis de construire et déclaration préalable de travaux par l’administration.
Il doit permettre à l’instructeur de votre dossier d’avoir une idée très précise du projet et de pouvoir valider son adéquation avec les règles d’urbanisme, le plus souvent définies par le Plan Local d’Urbanisme (PLU)
Il permet de vérifier que les futures constructions respectent les différentes règles d’implantation et de hauteur, y compris par rapport aux constructions existantes s’il y en a.
Il permet également de connaître le projet d’aménagement du terrain, l’organisation des accès à la voie publique et des branchements sur les réseaux.
C’est le plan sur lequel il y a le plus de retour négatif des services de l’urbanisme. Et pour cause il doit comporter beaucoup d’informations et nécessite une approche pas à pas. Recevoir un retour négatif pour dossier incomplet prolonge le délai d’instruction et retarde l’obtention de votre Permis ou de votre déclaration.
Cependant, ne partez pas tête baissée. Vous l’aurez compris, dessiner un plan de masse n’est pas une mince affaire. C’est le plan le plus complexe de votre dossier à réaliser. Il est primordial de vous faire accompagner pour ne pas pas obtenir un refus de l’administration. Ce qui retarderait la réalisation de vos projets de plusieurs mois…
Vous avez besoin d’un bon guide et d’un bon logiciel de dessin.
Pour réaliser un plan de masse, il est primordial d’utiliser un logiciel de dessin assisté par ordinateur (DAO). Il en existe de nombreux et sont plus ou moins accessibles en termes de prix et de difficulté d’utilisation. Les plus connus sont Autocad ® ou encore Archicad ®. Ils sont utilisés par les professionnels.
Les règles des PLU, le code de l’urbanisme et l’exigence de l’administration s’étant durcies, nous ne vous conseillons pas de présenter un document dessiné à la main. L’utilisation d’un logiciel de dessin assisté par ordinateur est très fortement conseillé.
Si vous envisagez de dessiner vous-même votre plan, nous vous conseillons d’utiliser un logiciel gratuit, mais de qualité. Nous en avons essayé beaucoup. Celui qui sort du lot et qui ne vous ferra pas perdre de temps est NANOCAD. Il est très proche d’Auocad, la référence en termes de logiciel de DAO, mais gratuit !
Pour vous aider à prendre en main ce logiciel dans l’objectif spécifique de dessiner votre plan de masse, nous avons réalisé un cours en ligne, ou tutoriel. Ce tutoriel a pour but de dessiner un plan de masse, et non pas d’apprendre un logiciel. Nous vous conseillons fortement de le suivre pour ne pas perdre de temps.
Mais avant, il faudra réunir des informations. Le logiciel ne fait pas tout automatiquement.
Nous vous conseillons de suivre notre guide “Le guide du plan de masse”
Bien-sûr, il convient en amont d’étudier méticuleusement le Plan Local d’Urbanisme (PLU) pour s’assurer de la compatibilité du projet avec la réglementation en vigueur pour pouvoir dessiner le plan de masse
Aussi, vous pouvez vous procurer un plan de cadastre sur le site http://www.cadastre.gouv.fr/. Mais attention, il ne remplace pas le plan de masse puisqu’il s’agit avant tout d’un document fiscal servant au calcul des impositions. Il pourra néanmoins vous aider à réaliser votre plan de masse ainsi que le plan de situation.
Dans notre cours en ligne “Le plan de masse avec Nanocad”, les Chapitres 2 et 3 expliquent facilement comment utiliser le plan du cadastre comme base du plan de masse.
Il faut distinguer le plan de masse initial du plan de masse projeté, qui permettront tous les deux à l’instructeur de valider la conformité de votre projet au regard du PLU de votre commune. Il ne s’agit pas non plus d’un plan en 3 dimensions.
Sur le plan de masse existant, il faut montrer les bâtiments et les aménagements déjà existants (enregistrés au cadastre), comme votre maison et les constructions déjà présentes (un garage, une annexe…). L’emplacement des arbres sur la parcelle et l’état des raccordements aux réseaux.
Sur le plan de masse projeté, on dessine les futures constructions envisagées. Comme par exemple, la représentation d’une extension, d’une future piscine dans votre jardin, d’un abri de jardin, d’un garage en devenir, d’une véranda, etc…
A noter que le plan de masse est un plan de l’extérieur des constructions. Donc les détails internes de votre construction ou bâtiment n’apparaîtront pas sur ce plan.
Selon l’article R.431-9 du code de l’urbanisme, tout dossier de demande de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux doit faire figurer un plan de masse en 3 dimensions.
Comme son nom l’indique, un plan de masse en 3 dimensions (X, Y et Z) représente la longueur(X), la profondeur (Y) et les hauteurs (Z) des constructions. Une vue de dessus (ou vue du ciel) permet de représenter seulement la longueur(X) et la profondeur (Y). Il manque les hauteurs (Z), ou les altitudes du terrain et des constructions. Elles sont en général représenté par un point suivi de la cote dite “NGF” (Nivellement Général de la France).
Obtenir ces informations pour réaliser soi-même le plan de masse est difficile. Faire appel aux services payant d’un géomètre semble être la seule solution. Il existe cependant des outils très pratiques pour le faire seul. Nous l’expliquons dans le Chapitre 11 du cours en ligne “Le plan de masse avec Nanocad”
Son échelle est comprise entre 1/ 50 et 1/ 1000.
Elle doit permettre de représenter, sur une seule feuille, l’ensemble du projet dans le terrain.
L’échelle graphique, représentée sous forme de ligne graduée sur les plans, permet de traduire les dimensions réelles de l’objet en dimensions réduites, tout en conservant les proportions exactes
Lire notre article complet à ce sujet ici
Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu.
Decouvrez en détail tout ce que doit contenir le plan de masse ICI
Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d’équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l’alimentation en eau et l’assainissement.
Il indique les points et angles des prises de vues photographiques jointes au projet.
Il doit être coté dans les trois dimensions.
Lorsque le terrain n’est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l’emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d’y accéder.
Lorsque le projet est situé dans une zone inondable délimitée par un plan de prévention des risques, les cotes du plan de masse sont rattachées au système altimétrique de référence de ce plan.
Il existe de nombreux logiciels gratuits de dessin en ligne, comme Sweet Home 3D ou Kozikaza. Mais impossible de dessiner le plan de masse avec.
C’est pourquoi, nous vous conseillons le logiciel gratuit NANOCAD. C’est un logiciel qui permet d’obtenir des plans de qualité professionnelle :
Pour prendre en main ce logiciel, nous proposons un cours en ligne pour apprendre à l’utiliser dans l’objectif unique de dessiner votre plan de masse. Pas de perte de temps.
Nous vous fournissons pour cela :
Grâce à ce fichier l’impression à l’échelle est d’une grande simplicité
Tous les plans de masse sont différents
Si vous voulez voir un exemple de plan de masse spécifique à votre projet, découvrez nos modèles qui comprennent tous un plan de masse :
La différence entre un plan de masse et un plan de situation est assez simple.
Le plan de masse a pour vocation de représenter graphiquement et de manière précise un terrain avec ses constructions et aménagements existants et à venir.
Tandis que le plan de situation a pour vocation de visualiser une parcelle sur une commune, par rapport à la route ainsi qu’aux autres terrains et habitations.
Le plan de situation laisse apparaître les constructions enregistrées au cadastre, de manière succincte, tandis que le plan de masse les précise clairement.
D’ailleurs, l’échelle utilisée pour le plan de situation est plus élevée, généralement du 1/1000 ème, cela permet de visualiser le terrain de manière aérienne, à une distance plus élevée que le plan de masse.
Le plan de situation est nommé PC 1, PCM 1 ou DP 1, selon le type d’autorisation d’urbanisme alors que le plan de masse est nommée PC 2, PCMI 2 ou DP 2.
En savoir plus sur le plan de situation
