LE GUIDE TECHNIQUE DU PLAN DE MASSE
Ce que doit contenir le Plan de Masse

LE GUIDE DU PLAN DE MASSE

Dessiner un plan de masse n’est pas une mince affaire. C’est le plan le plus complexe à réaliser de votre dossier de permis de construire ou déclaration préalable de travaux

Vous avez décidé de ne pas faire appel à un architecte et dessiner vous même votre plan de masse avec notre cours en ligne. Félicitations !

La première étape est de vérifier la faisabilité de votre projet en consultant les services de l’administration qui vous fourniront le PLU et les contraintes applicables à votre parcelle.

La deuxième étape avant de commencer à dessiner est maintenant de réunir les informations suivantes : 

Le Terrain : Les informations obligatoires à fournir

Les limites du terrain

Il faut faire figurer clairement sur votre plan de masse les limites parcellaires de la propriété. L’administration apprécie que ces limites soient  symbolisées par un trait épais et vert foncé. 

Vous pouvez vous aider du plan cadastral de votre propriété, disponible sur le site du cadastre, sachant cependant que ce plan ne sera pas suffisant.

Ou encore mieux, vous pouvez utiliser le plan du Géomètre si vous l’avez.

Pourquoi dessiner les limites de propriété ?

De cette façon, vous aidez les services de l’urbanisme à voir si les marges de recul par rapport aux limites séparatrices des propriétés privées ou du domaine public sont respectées. Ces marges de recul sont précisé dans le PLU (Plan Local d’Urbanisme) de la commune du projet

Exemple

Dans cet exemple, la limite parcellaire du terrain ressort nettement en vert. Les limites cadastrales des constructions voisines existantes apparaissent également (avec si possible leur numéro). Figure aussi  l’orientation du Nord et l’emplacement des constructions existantes dont le maintien est prévu (dans cet exemple le terrain est nu)

  •  Dans notre cours en ligne, au chapitre 3.2, vous apprendrez à dessiner les limites sans faire appel à un géomètre

Les dimensions du terrains

Dessiner les limites de la parcelle n’est pas suffisant. Il faut faire apparaître clairement les dimensions du terrain. Dans un premier temps les dimensions en 2 dimensions, c’est à dire “à plat” (X , Y). Nous parlerons un peu plus loin des altitudes. L’utilisation d’un logiciel pour dessiner des plans d’architecture comme Nanocad permet d’obtenir facilement ces dimensions.

Exemple

Dans cet exemple, les dimensions sont représentées en rouge pour une meilleure compréhension de ces explications. Pour votre plan de masse, ce n’est pas obligatoire. Vous remarquez que les dimensions sont parallèles aux limites du terrain, ce qui correspond aux dimensions réelles mesurées.

  •  Avec le logiciel gratuit NANOCAD il est très facile de mettre les cotations exactes. Dans notre tutoriel, vous apprendrez à la faire au chapitre 3.4

Position des constructions futures sur le terrain

L’un des principaux objectifs du plan de masse est de positionner la construction sur le terrain. 

Important : Sur le plan de masse on ne dessine pas l’intérieur de la maison, mais la vue horizontale de la toiture vue du dessus. Comme souvent la toiture est en débord des murs il est conseillé de dessiner en pointillé les murs de la maison 

Il faut ensuite indiquer les dimensions de l’implantation par rapport aux limites du terrain. Ce sont ces informations qui vont permettre à l’administration de s’assurer que la position de la construction respecte les règles définies dans le PLU.

Dans l’exemple, la construction est dessinée en bleu. Cela facilite une bonne lecture et permet de différencier dans certains cas l’existant du projet. 

Dans cet exemple, une partie est une toiture en terrasse avec un acrotère. L’autre partie est une toiture à 4 pans. Les traits en pointillés correspondent aux murs qui ne se voient pas en vue de dessus. 

Les cotations, ou dimensions, apparaissent en rouge. Ces dimensions sont perpendiculaires aux limites. 

Par construction, nous entendons la construction principale (comme la maison individuelle), mais aussi l’ensemble des aménagements annexes : abri de jardin, piscine, garage, terrasse, etc. Dans l’exemple suivant, la terrasse est le chemin d’accès a été ajouté.

  •  En utilisant le fichier modèle fourni dans le cours en ligne vous n’avez pas besoin de paramétrer les épaisseurs et les styles de lignes. Tout est déjà prêt !

Les dimensions du projet

En plus des dimensions du terrain et de celles pour positionner la construction, il faut ensuite donner les cotations de la maison. Ces côtes doivent être parallèles à chaque côtés.

Elles sont utiles pour calculer les surfaces.

Dans l’exemple, elles sont en rouge. Les débords de toiture sont aussi indiqués. Il est aussi utile de positionner la construction par rapport aux limites.

Les branchements au réseau : Les informations obligatoires à fournir

Au autre objectif important du plan de masse est faire apparaître viabilisation d’un terrain, dont l’emplacement des différents réseaux (raccordement au réseau d’évacuation des eaux usées et pluviales, d’alimentation en eau potable, en électrique, en gaz, au réseau téléphonique, etc.). 

Un conseil pour faire des économies : faites réaliser le raccordement au réseau téléphonique en même temps que la pose des réseaux électriques et d’eau ! La mise en commun des travaux de terrassement permet en effet de simplifier les opérations et d’en minimiser le coût.

Branchements au réseau des eaux pluviales (EP)

Vous devez représenter schématiquement le réseau d’évacuation des eaux de pluie de votre propriété. Ce réseau part en général des descentes de toits et se raccorde au réseau existant de la commune. Dans le cas où il n’existe pas encore de réseau communal, vous devez choisir un système indépendant, comme un puisard. Le nombre de descente, le diamètre du réseau etc., doit faire l’objet d’un calcul des professionnels de la toiture.

Dans cet exemple, le réseau EP est en bleu. Les 4 descentes de toit sont représentées par 4 petits cercles.  Elles sont reliées ensuite à un système de “Puisard”. Il n’est cependant pas nécessaire de donner plus d’informations, sauf si le service de l’urbanisme vous l’a conseillé en amont lors de votre contact préliminaire avec eux.

Bon à savoir : 

En France, les eaux pluviales doivent également être traitées et épurées avant d’être rejetées dans les cours d’eau

Les eaux de pluie peuvent être mêlées aux eaux domestiques, notamment lorsque le système d’assainissement d’eau est unitaire. Cependant, le système unitaire est progressivement remplacé par un assainissement séparatif, afin d’éviter la surcharge des stations de traitement des eaux domestiques, surtout dans les périodes particulièrement pluvieuses et orageuses. 

Branchements au réseau d’alimentation en eau potable (AEP)

Il faut aussi schématiser le réseau d’alimentation en Eau Potable. 

Pour que de l’eau potable arrive jusqu’au robinet d’un logement, il faut que celui-ci soit au préalable branché au réseau public d’eau.

Il faut donc indiquer sur le plan de masse la position du compteur d’eau et le cheminement jusqu’à la maison. Il n’est cependant pas nécessaire de dessiner dans les moindres détails le tracé de la tranché. Cela reste symbolique.

Ici le compteur, représenté par un symbole bleu, est localisé sur la rue. Le trait bleu symbolise le cheminement jusqu’à la maison. 

Les démarches de raccordement à l’eau potable doivent être effectuées auprès de l’entreprise chargée de la distribution d’eau dans sa commune.

Pour demander un branchement à l’eau potable, il faut que le propriétaire dépose son dossier de raccordement au distributeur qui dessert sa commune. Généralement, le dépôt du dossier se fait en ligne, sur le site Internet du fournisseur.

 

 Branchements au réseau d’électricité

Un autre réseau important à faire figurer sur le plan de masse est le raccordement à l’électricité. 

Il faut indiquer la position du compteur et le cheminement jusqu’à la maison.

Ici le compteur, représenté par un symbole rouge, est localisé sur la rue. Le trait rouge symbolise le cheminement jusqu’à la maison. 

Bon à savoir : Dans 95% des cas, Enedis est l’unique interlocuteur permettant de procéder à un raccordement électrique. Toutefois, il n’est pas obligatoire de s’adresser directement à Enedis. Cette tâche peut aussi être confiée à un fournisseur tel qu’EDF, un maître d’œuvre ou encore un promoteur.

 

 Branchements au réseau GAZ

Si vous avez le gaz dans votre construction, il faudra aussi faire figurer sur le plan de masse le cheminement du raccordement.

Ici le compteur, représenté par un symbole violet , est localisé sur la rue. Le trait violet symbolise le cheminement jusqu’à la maison. 

Bon à savoir : 

Contrairement au réseau d’électricité, le réseau de gaz naturel n’est pas accessible dans toutes les communes de France.

La première étape à réaliser pour les personnes envisageant de faire raccorder un logement au gaz est donc de vérifier que sa commune est bien connectée au réseau GRDF. Pour cela, il est possible de contacter la mairie de la commune ou de faire un test d’éligibilité gaz, cela ne prend que quelques secondes.

Une fois que le propriétaire sait que le logement est éligible au raccordement GRDF, il lui faut réaliser une demande auprès du gestionnaire de réseau.

 Branchements au réseau téléphonique

Enfin, il faudra indiquer sur le plan de masse la position du compteur et le cheminement jusqu’à la maison

Ce raccordement téléphonique peut être souterrain ou aérien. L’option la plus souvent choisie est celle du branchement souterrain. Son premier avantage est esthétique, puisqu’elle fait disparaître des câbles disgracieux. Parfois cependant, la configuration du terrain oblige à un raccordement aérien. 

La chose la plus simple à faire, une fois que vous avez déterminé la technologie et l’opérateur de votre choix, est d’interroger votre entrepreneur de travaux sur ce qu’on appelle une adduction téléphonique ou adduction telecom.

Il s’agit du terme professionnel utilisé pour qualifier les travaux de terrassement et de raccordement nécessaires au raccordement de sa ligne téléphonique

 Branchements au réseau d’assainissement des Eaux usées (EU)

Le plan de masse doit faire apparaître comment vous allez traiter les eaux usées domestiques (salle de bain, WC, cuisine, etc.)

Dans cet exemple, le réseau en brun est relié au regard le plus proche se trouvant dans la rue. 

Bon à savoir 

L’assainissement désigne le traitement des eaux usées avant leur rejet dans la nature, permettant de limiter la pollution des ressources en eau. 

Ainsi, dans les communes desservies par Veolia, il est obligatoire de se raccorder au réseau d’assainissement si un système collectif est en place. Il faut alors adresser une demande de raccordement au réseau d’assainissement Veolia, afin d’obtenir un devis et débuter les travaux.

L’assainissement collectif, aussi appelé le tout-à-l’égout, consiste en la gestion des eaux usées dans une commune, c’est-à-dire leur collecte, leur traitement et enfin leur rejet dans le milieu naturel.

 La végétation et les altitudes

La végétation

Les services de l’urbanisme s’intéressent aux aménagements extérieurs et aux plantations.

Il faut donc représenter les plantations créées et/ou maintenues et différencier  les plantations supprimées

Dans cet exemple, la végétation apparaît en couleur pour une meilleure compréhension. Le symbole rouge représente un arbre qui sera supprimé (ce sera indiqué dans la légende). 4 arbres sont dessinés en vert. Le long des limites séparatives est représenté une haie d’arbustes. Il peut être aussi utile de mettre de la couleur pour représenter les zones enherbées (voir un peu plus loin).

Ces informations sont importante car souvent le PLU impose un nombre d’arbres et un pourcentage de surface verte.

  • Une bibliothèque de végétation est fourni avec le cours.

 Altitudes du terrain

L’urbanisme précise que le terrain doit être dimensionné dans les trois dimensions. Nous avons déjà parlé des 2 dimensions horizontales (X et Y). Maintenant il faut indiquer la 3ème dimension :  c’est à dire l’altitude Z

Les cotes dites “NGF” (Nivellement Général de la France) permettent de représenter les hauteurs et sont en général fournis par un géomètre.

Faire appel aux services d’un géomètre expert (dont les tarifs évoluent entre 500 € et 1 500 € environ) s’avère souvent une solution privilégiée.

Cependant il est possible de le faire soi-même avec un niveau de chantier et un peu de pratique. Ou encore grâce au site du gouvernement  geoportail. Tout est expliqué dans notre tutoriel.

Dans cet exemple, les altitudes du terrain soont indiquées en vert. TN signifie Terrain Naturel. Ces altitudes permettent de connaître les variations de niveau du terrain, de calculer la pente du terrain et de faire plus tard la coupe du terrain (PCMI3). 

 Altitudes du projet

Sur la base des altitudes du terrain TN, il faut ensuite indiquer les altitudes des constructions :

  • Les Hauteurs de Gouttières
  • Les Hauteurs de Faîtage
  • Les Hauteurs des acrotères 
  • Les Niveau du plancher (optionnel mais utile)

Ces altitudes sont essentielles pour que l’administration évalue l’impact des hauteurs des constructions par rapport au terrain et s’assure du respect du PLU.

 

 Les informations à ne pas oublier

Annotations

Il faut maintenant ajouter toutes informations nécessaires à la compréhension du projet et du respect des règles d’urbanisme comme :

  • Le Stationnements intérieurs et extérieurs
  • Le Nom des Rue attenantes
  • Les Indications des arbres supprimés 
  • Le type d’arbre planté est souvent apprécié
  • L’indication du reculs par rapport aux limites
  • La pentes de toitures

Il est également important de faire apparaître tout aménagement extérieur (dalles, allées, terrasses, pylônes, barbecues, etc.). Si possible en couleur

TRES IMPORTANT :

Il faut dessiner sur le plan de masse les repères des vues PC6, PC7, PC8 et le repère de coupe PC3

 Légende

Une légende est très appréciée pour bien comprendre le plan

Dans cet exemple, apparaît dans la légende :  

  • la correspondance de la nature des matériaux au sol (corespondance de couleur)
  • la correspondance des couleurs des réseaux
  • Les plantations
  • l’orientation du Nord
  • l’altimétrie du terrain
  • la limite du terrain

 

Conseil : 

Même si ce n’est pas obligatoire, les services de l’urbanisme apprécient lorsque dans la légende apparaît les surfaces : 

  • surface du terrain
  • surface de la construction
  • surface verte (herbe)
  • surface dallage
  • surface gravillon, etc

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